不動産のありき | 定期借家Q&A(新借家法)

定期借家Q&A(新借家法)

「定期借家契約」とは?

  1. 契約で定めた期間終了により、更新される事なく確定的に借家契約が終了します。
  2. したがって、家主の方、借家人の方、双方で再契約の合意が出来なければ、借家人の方は引き続きその建物を賃借する事は出来なくなります。(従来型の借家契約では、正当な事由が無い限り家主の方からの更新拒絶は出来ず、自動的に契約が更新される事になっています。)
  3. 居住用の建物に限らず、営業用の建物なども定期借家契約の対象となります。
  4. 2000年3月1日以後に借家契約を締結する場合、家主の方と借家人の方との話し合いにより、「従来型の借家契約」と「定期借家契約」のいずれかを選択出来ます。

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「定期借家契約」を結ぶ為には?

  1. 改正法では、原則として公正証書等により契約書を作成する必要が有りますが、定期借家契約である旨が明記して有れば、別の契約書形態でもよいとされています。
  2. 家主の方は、借家人の方に、「この賃貸借は更新が無く、期間の満了により終了する」事を、契約書とは別に、あらかじめ書面を交付して説明しなければなりません。(もし、その説明をしなければ、その契約は契約の更新が有る従来型の借家契約となります。)

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「定期借家契約」が満了する時には?

  1. 期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知が必要です。
  2. 定期借家契約の期間が1年以上で有る場合は、通知期間内(期間の満了の1年前から6ヶ月前までの間)に、家主の方は借家人の方に「期間の満了により賃貸借が終了する」事を通知する必要が有ります。
  3. 1の通知が通知期間を経過した後に行われた場合は、借家人の方は、その通知の日から6ヶ月間は、借家契約が継続するものとして、その借家を利用する事が出来ます。なお、その間の賃料は引き続き支払う必要があります。

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「定期借家契約」の場合、借家人の方から中途解約が出来ますか?

  1. 居住用の建物(生活の本拠として使用している店舗併用住宅を含む。)で、その床面積が200平方メートル未満のものについては、次の要件を全て満たす場合、借家人の方からの1ヶ月前の申し入れによる中途解約が法律で認められています。
    ア.転勤、療養、親族の介護等のやむを得ない事情があること。
    イ.アの事情により、その建物を自己の生活の本拠として使用する事が困難となった事。
    なお、これ以外の内容による特約を結ぶ事も出来ますが、その内容が借家人の方に不利となるものは無効となります。
  2. 1以外の建物の場合でも、契約書に中途解約の特約があれば、その定めに従って中途解約をする事が出来ます。

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「2000年3月1日」より前に結ばれた借家契約はどうなりますか?

  1. 2000年3月1日より前に結ばれた借家契約の効力については、従来どおりです。
  2. 居住用の建物(生活の本拠として使用している店舗併用住宅を含む。)について、2000年3月1日より前に借家契約を締結している方が、その建物を引き続き賃貸借する場合は定期借家契約を締結する事は出来ません。
  3. 2以外の建物については、2000年3月1日以後であれば、従前に結ばれた借家契約を借家人の方、家主の方、双方が合   意して終了させ、同一の建物について定期借家契約を結ぶ事は出来ます。

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